土地を所有しているだけで固定資産税や、都市計画税がかかり、将来の活用方針が決まらず悩んでいる方も多いでしょう。
そのまま放置して資産価値を損なうのではなく、土地を有効活用して第三者に貸し出すことで、安定的な収益源へと転換できる可能性があります。
本記事では、土地を貸すメリットや、借地契約の種類、適正な賃料の調べ方について解説します。
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土地を貸すメリット
土地を貸すことは、所有権を維持しながら、長期的に安定した地代収入を得られる有効な資産運用手段です。
自らアパート経営をおこなう場合とは異なり、建築費などの多額の初期費用が不要なため、リスクを抑えてスタートできる点が魅力です。
また、借地人が土地上に住宅を建築した場合には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税などの税負担が大幅に軽減されるケースも少なくありません。
一方で、1度貸してしまうと借地借家法により、借地人の権利が強く守られるため、長期間にわたり土地の自由な利用が制限される点はデメリットです。
正当な事由がない限り貸主側からの契約解除は困難であり、将来的に自己利用や売却を検討する際に、借地権がハードルとなるリスクも考慮せねばなりません。
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目的に合わせて選ぶ2つの借地契約
土地活用の目的や、将来の返還計画に合わせて、「普通借地権」と「定期借地権」という性質の異なる契約形態を使い分けることが重要です。
普通借地権は、契約期間が満了しても、借地人が更新を希望すれば原則として契約が継続される契約形式です。
これに対し、定期借地権はあらかじめ定めた期間が終了した時点で、契約が確定的に終了し、更地として返還される仕組みが採用されています。
定期借地権には「一般定期借地権」や「事業用定期借地権」などの種類があり、とくに事業用は公正証書での契約が義務付けられるなど手続きが厳格です。
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賃料相場を把握するための手法
適正な地代を設定するためには、公的な評価基準や近隣の取引事例を基にした、複数の計算手法を用い、客観的な根拠を持って算出する必要があります。
1つ目の積算法は、土地の価格に期待利回りを乗じ、そこに固定資産税などの必要経費を加算して賃料を求める、実務で頻繁に用いられる基本的な手法です。
2つ目の賃貸事例比較法は、近隣エリアにある類似した条件の土地が実際にいくらで貸し出されているか調査し、その事例と比較して賃料を決定する方法です。
ただし、土地の賃貸借は取引事例が少ない傾向にあり、十分なデータが集まらない場合にはこの手法だけで判断するのは難しいかもしれません。
これらの手法は専門的な知識を要するため、ご自身で概算を出しつつも、最終的には不動産鑑定士や不動産会社などのプロに相談することも検討しましょう。
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まとめ
土地を貸すことは、初期投資を抑えつつ、税負担の軽減が期待できる一方で、借地権による土地利用の制限というリスクも併せ持っています。
将来的な土地の返還を確実なものにしたい場合は、更新のない定期借地権を活用するなど、ご自身のライフプランに合致した契約形態を選ぶことが不可欠です。
賃料設定においては、積算法などの客観的な計算手法を用いて適正な相場を把握し、貸主と借主の双方が納得できる条件で契約を結ぶことが長期的な安定経営につながります。
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イエスコ
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